La capacité d'emprunt désigne le montant maximum qu'une banque est prête à vous prêter pour financer un achat immobilier. Elle dépend principalement de vos revenus, de vos charges existantes et de la durée du prêt souhaitée. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu contraignante la règle des 35 % de taux d'endettement maximum, ce qui fixe un cadre uniforme pour toutes les banques françaises.
Le principe de la capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt se calcule en deux étapes. D'abord, on détermine la mensualité maximale que vous pouvez rembourser chaque mois sans dépasser le taux d'endettement de 35 %. Ensuite, on calcule le capital empruntable correspondant à cette mensualité pour une durée et un taux donnés.
La règle des 35 % s'applique sur les revenus nets avant impôt (ou nets imposables). Elle intègre toutes les charges de crédit existantes : crédit à la consommation, crédit auto, autre prêt immobilier en cours. Les loyers versés par un locataire (si vous êtes propriétaire-bailleur) peuvent être partiellement inclus dans les revenus.
Quels revenus sont pris en compte ?
Les banques n'intègrent pas tous les revenus de la même façon. Voici les règles généralement appliquées :
| Type de revenu | Prise en compte |
|---|---|
| Salaire net en CDI (hors prime) | 100 % |
| Salaire net en CDI avec prime récurrente | Salaire + prime si ≥ 3 ans |
| Revenus de gérant majoritaire (SARL) | Selon résultats sur 3 ans |
| Revenus TNS / indépendant | Moyenne sur 3 ans (bénéfice net) |
| Revenus locatifs | 70 % des loyers bruts perçus |
| CDD / intérim | Souvent exclu ou partiellement intégré |
| Allocations familiales, AAH | Cas par cas selon banque |
| Pension de retraite | 100 % |
Les 13e mois et primes annuelles ne sont intégrés que s'ils sont contractuels et versés depuis au moins 3 ans. Les revenus variables (commissions, intéressement) sont généralement exclus ou moyennés sur 3 ans.
La formule de calcul
Étape 1 — Mensualité maximale :
Mensualité max = (Revenus nets mensuels × 35 %) − Charges mensuelles existantes
Exemple : Revenus nets = 4 000 €/mois, charges existantes = 300 €/mois
Mensualité max = (4 000 × 35 %) − 300 = 1 400 − 300 = 1 100 €/mois
Étape 2 — Capital empruntable :
On utilise la formule de calcul de la valeur actuelle d'une annuité :
Capital = Mensualité × (1 − (1 + t)^(−n)) / t
où t = taux mensuel (taux annuel / 12) et n = nombre de mensualités
Exemple : mensualité 1 100 €, taux 3,8 % sur 20 ans (240 mois)
t = 3,8 % / 12 = 0,3167 % par mois
Capital ≈ 1 100 × (1 − (1,003167)^(−240)) / 0,003167 ≈ 183 000 €
En ajoutant un apport de 30 000 €, le budget total d'achat (hors frais de notaire) serait d'environ 213 000 €.
Comment optimiser sa capacité ?
Plusieurs leviers permettent d'augmenter sa capacité d'emprunt :
- Rembourser les crédits à la consommation avant de déposer la demande : chaque euro de charge mensuelle supprimé augmente la mensualité disponible.
- Allonger la durée du prêt : passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité et augmente mécaniquement le capital empruntable, mais augmente le coût total du crédit.
- Augmenter l'apport : un apport plus élevé réduit le capital à emprunter et améliore le profil de risque aux yeux des banques.
- Emprunter à deux : les revenus des deux co-emprunteurs sont additionnés, ce qui double généralement la capacité.
- Recourir au PTZ : le prêt à taux zéro peut financer jusqu'à 50 % de l'achat sans générer de mensualité d'intérêts, libérant de la capacité pour le prêt principal.
Les banques ont également une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle pour dépasser le plafond de 35 %, réservée aux primo-accédants et résidences principales de bonne qualité.
- Le taux d'endettement maximum est de 35 % des revenus nets (règle HCSF contraignante depuis 2022).
- Mensualité max = revenus nets × 35 % − charges existantes.
- Les revenus TNS et indépendants sont moyennés sur 3 ans : préparez vos bilans à l'avance.
- Les revenus locatifs sont intégrés à 70 % pour tenir compte des risques de vacance.
- Rembourser les crédits à la consommation avant la demande est l'un des leviers les plus efficaces.
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