Le taux d'endettement est l'indicateur clé que les banques utilisent pour évaluer votre capacité à rembourser un crédit immobilier. Il exprime le rapport entre vos charges mensuelles de crédit et vos revenus nets mensuels. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu contraignante la limite à 35 %, encadrant ainsi les pratiques de l'ensemble des établissements bancaires français.
Qu'est-ce que le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement (ou taux d'effort) mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Il se distingue du reste à vivre, qui mesure ce qu'il vous reste après déduction des charges de crédit. Une banque examine les deux indicateurs, mais le taux d'endettement est celui qui fait l'objet d'une norme réglementaire.
La formule est simple : Taux d'endettement = (Charges mensuelles totales de crédit / Revenus nets mensuels) × 100
Comment le calculer ?
Exemple avec un couple co-emprunteur :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Revenu net mensuel (personne 1) | 2 800 € |
| Revenu net mensuel (personne 2) | 2 200 € |
| Total revenus nets | 5 000 € |
| Crédit auto en cours | 250 €/mois |
| Futur prêt immobilier (simulé) | 1 000 €/mois |
| Total charges | 1 250 €/mois |
| Taux d'endettement | 25 % (1 250 / 5 000) |
Dans cet exemple, le taux est de 25 %, bien en dessous du plafond de 35 %. La mensualité maximale théorique du prêt immobilier serait : (5 000 × 35 %) − 250 = 1 750 − 250 = 1 500 €/mois.
La règle HCSF des 35 %
Depuis le 1er janvier 2022, la décision du HCSF n°2021-7 impose que le taux d'endettement ne dépasse pas 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse dans les charges). Cette règle est désormais contraignante pour toutes les banques, et non plus seulement recommandée.
Les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers, réservée en priorité aux primo-accédants achetant leur résidence principale. Cette dérogation peut permettre un taux d'endettement allant jusqu'à 37-38 % dans les dossiers les plus solides (reste à vivre élevé, épargne résiduelle importante).
Avant janvier 2022, la règle des 33 % était une recommandation non contraignante, et les banques pouvaient librement s'en écarter. La réforme a uniformisé les pratiques et restreint l'accès au crédit pour certains profils.
Quelles charges entrent dans le calcul ?
Toutes les mensualités de crédit sont incluses dans le calcul du taux d'endettement :
- Le futur prêt immobilier (capital + intérêts + assurance emprunteur)
- Les crédits à la consommation en cours (auto, travaux, revolving utilisé)
- Les autres prêts immobiliers en cours (résidence secondaire, investissement locatif)
- Le crédit-bail ou LOA pour les véhicules
En revanche, les charges suivantes ne sont pas incluses dans le calcul réglementaire du taux d'endettement : loyer actuel (si vous êtes locataire et que vous achetez une résidence principale pour y vivre), charges courantes (eau, électricité, téléphone), impôts, pensions alimentaires versées (selon les banques).
- Taux d'endettement = (charges crédit / revenus nets) × 100, plafonné à 35 % (HCSF).
- L'assurance emprunteur est incluse dans les charges de crédit pour ce calcul.
- Les banques ont une marge de dérogation de 20 % de leur production, prioritairement pour les primo-accédants.
- Rembourser vos crédits à la consommation avant la demande est le levier le plus rapide pour réduire votre taux d'endettement.
- Le reste à vivre est aussi examiné par les banques, même si la règle principale est le plafond de 35 %.
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